2015年6月20日

解碼房地合一稅

解碼房地合一稅/獲利400萬內 明年買房 自住才省稅

(經濟日報2015-06-19)
記者 陳美珍 
趕在明(2016)年新制房地合一課稅施行前搶購房產,以便保留日後出售按舊制課稅的資格,稅負真得能夠確保一定輕嗎?答案可能並不肯定。

如果以自用住宅為例,舊制房地分開課稅與新制合一課稅的主要差別,包括幾點:

一、舊制的房產利得只需就「房屋」部分產生的交易所得課稅,且採結算申報,適用稅率由5%到45%不等;新制則是將房屋及土地的利得合併計稅,自用住宅擁有400萬元免稅額,稅率則是10%。

二、新、舊制都有換屋「重購退稅」的機制。退稅部分,新制較舊制寬鬆,增加「比例退稅」的優惠,購入新屋價格若低於舊屋,仍可申請退回局部售屋利得稅;舊制對於「以高換低」的重購換屋案件,並不提供退稅優惠。

新、舊制對房產利得課稅規定的差異,會影響納稅人的稅負輕重,特別是舊制並無利得400萬元的免稅額規定,等同出售適用舊制的自用住宅,每一塊錢獲利都要繳稅;而新制下,自用住宅售屋獲利只要低於400萬元,即形同全數免稅。

舉例來說,甲在2010年12月31日以1,000萬元購入A房產做自用住宅使用,2016年1月1日以1,400萬元出售,扣除成本後獲利300萬元。



甲需適用舊制,假設甲沒有提供實際交易成本與售價,經稅捐機關按所售房屋的評定現值(設為200萬元)按財政部所頒布的所得額標準42%(台北市),核定其應課稅的售屋利得是84萬元(200萬元x42%),需併入與甲的其他綜合所得合併課稅。假設甲適用綜所稅率是20%,售屋利得要負擔的稅捐為16.8萬元。

再假設甲在2016年1月1日以1,000萬元買進A房產做自用住宅使用,連續持有六年後,在2022年1月1日以1,400萬元出售,同樣獲利300萬元,此時,甲適用新制課稅,享有400萬元免稅額,因其獲利僅300萬元,甲出售A房產利得毋需繳稅。

由此可見,同樣是出售自用住宅,甲按新制課稅反比舊制有利。但相反的,如果甲出售的不是自用住宅,其300萬元的房產獲利,在新制之下就要按20%稅率繳交60萬元所得稅;與舊制比較時,因舊制對自用與非自用住宅並無課稅差異,舊制的房產稅負,反而會較新制為低。

必須強調的是,新、舊制何者有利,並無準確可以依循的參考標準,售屋者仍要先行試算,再就個人購屋的目的、準備持有期間、房價走勢等因素,綜合研判購入與售出的時點,才能確定未來得以享有最輕的稅捐負擔。

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