別再把空屋擺著等增值 住宅租賃創雙贏

別再把空屋擺著等增值 住宅租賃創雙贏

(中國時報2014年06月05日)

文／黃繡鳳

國內租賃行業仍在發展中，還有不少閒置房屋，因此若能引導百萬空屋進入租屋市場，不但可以解決民眾住的需求，也能將資源投入產業發展，創造雙贏。

政治大學商學院信義不動產研究發展中心日前舉辦「如何建構專業的住宅租賃產業」研討會，並邀請到德明財經科技大學副教授花敬群、永勝資產管理執行長徐銘達、株式會社大京REALDO事業統括部課長小泉嘉章與會，討論住宅租賃產業現況與未來發展。

德明財經科技大學副教授花敬群認為，許多屋主寧願選擇閒置等待增值，若能透過租屋市場調整住宅體系，可改善房市投機炒作與高房價泡沫結構性問題。

他說，租屋市場對總體經濟之潛在貢獻程度，明顯高於住宅買賣市場。若租金每年以2%速率成長，對GDP之邊際貢獻可達200億元，仍是總體經濟中未被雕琢的璞玉。

他認為，提升房東與房客經濟誘因的策略措施，主要為稅制上之優惠。如，長期出租之住宅地價稅與房屋稅應適用自用住宅優惠稅率，調高長期出租住宅所得稅申報之租賃費用比例，或將租賃所得以最低所得稅率計算應納稅額，調高所得稅之租金支出列舉扣除額上限等方式。

另外，永勝資產管理執行長徐銘達則建議，以租稅政策工具，引導百萬空屋進入租屋市場，解決社會住宅不足的問題，政府可以把蓋社會住宅的經費，投入發展產業，美中不足的是目前台灣版物業管理法案還在立法院待審中。

永勝資產也分享在台灣多年的物管與租賃經驗，包括提供全程專業服務，保有個人絕對的隱私權，房客遷出遷入實施屋況點交制度，並提供房東 「完整的房屋、出租、帳務、修繕記錄」。

另外，還有代理房東與房客簽約、設備點交、代辦空屋期間水電、瓦斯與管理費用，出租期間向房客收取、催繳租金，並屋況維護叫修等，契約中止時遷屋的屋況與設備點交、結算租客應繳水電費，租客違約的後續處理等問題。

至於大京REALDO事業統括部課長小泉嘉章則分享，日本從1950年代開始，房屋自有率只有25%，到現在大概60%左右，租屋的行為很普遍，因此大家都很習慣透過物業公司，出租與管理名下的不動產，但在台灣看到大多是房客與房東自行連絡接洽，反而覺得很奇特。

他說，日本很多建設公司從蓋房子，到交屋後的物管服務幾乎是一手包辦，對於建設公司來說蓋房子若遇到景氣波動不一定會賺錢，但長年平穩的租金水準，物管反而是開發商一項穩定的收益來源。

小泉嘉章表示，在台灣好像房東對於「繳稅」這件事特別敏感，加上房東認為房子不出租房價也會漲，導致物管行業並不發達；若要房東願意將手上空屋出租，政府可能要以很低的稅率，才能增加房東願意將房屋出租的誘因。