建物1樓裝修 涉結構變更 須經建管單位審核

建物1樓裝修 涉結構變更 須經建管單位審核
住戶可要求詳列改建細項 把關居住安全

(蘋果日報2016/04/30) 
【廖育萱╱台北報導】建物1樓具商業價值，部分屋主會選擇改裝做營業使用，但台南維冠大樓倒塌後，不少民眾對社區1樓改裝的安全性抱持疑慮。專家表示，一般經合法申請的裝修現場外會張貼裝修許可證，若住戶仍擔心，可在住戶大會時修訂改建細項於規約中，共同把關居住安全。

建物1樓使用彈性大，室內裝修若牽涉格局變更，須向主管機關提出申請。 

日前有讀者向《蘋果》投書，1樓住戶未經管委會同意，擅自將建築物外牆打掉變成落地窗，聽聞要改裝成餐廳使用，想了解擅自裝修是否有違法，並且該如何保障樓上住戶的權益？ 

針對上述問題，崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠表示，裝修是否要經過管委會同意，視住戶規約規定，有些管委會比較嚴謹，會在規約中對裝修房屋有詳細的規範，有些則只須繳交清潔費和裝修保證金即可。 

完工後須竣工查驗

注意！ 室內裝修無須管委會同意

注意！　室內裝修無須管委會同意

(蘋果日報2016年03月31日)
讀者來信詢問《蘋果》，自己剛搬入購買的新大樓，1樓住戶突然擅自將外牆打掉，規劃成落地窗，且還打算變更成餐廳使用，事先完全沒經過管委會同意，不知1樓住戶是否有違法問題？

律師蔣美龍回答，一般住家若要更動格局裝潢，必須按照室內裝潢管理辦法提出申請，還要有建築師評估保障更改格局並未影響結構，另外住家變更為營業使用，若建物、土地用途都已申請通過，以上條件均符合，並無違法問題，也無須通過管委會同意，管委會權責只能依據社區規約，要求在裝潢期間收取適當的清潔費。(畢務潔／綜合報導)

單買停車位 遭社區調漲管理費 可於公告3個月內 向法院聲請撤銷

單買停車位 遭社區調漲管理費 可於公告3個月內 向法院聲請撤銷

(蘋果日報2016年04月02日)    
【畢務潔╱台北報導】居住社區沒車位，不少人會選擇就近在附近社區買車位，但若該社區突然決議大幅調漲停車位管理費，是否只能照單全收？專家提醒，雖只擁有車位的民眾非社區區分所有權者，無法影響區分所有權會議決議，但可針對此舉有失公平，在3個月內依法向法院聲請撤銷。

單獨購買社區停車位，須注意車位持有者不屬於區分所有權人。

日前讀者投書《蘋果》表示，自己向某社區買下獨立產權的停車位，突然管委會貼出公告表示，針對非社區區分所有權人的停車位，管理費從每月500元漲為700元，漲幅超過4成，且公告3個月後開始執行，目前已向管委會填單表達不滿，不知還能透過什麼管道維護自身權益。 

依《民法》提出訴訟
首先須注意只持有獨立產權車位者，權益和一般擁有房屋、土地權狀的區分所有權人不同，崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠表示，根據《公寓大廈管理條例》單純僅持有獨立產權車位者，無法出席區分所有權會議，也無法干預會議決定。

租屋外招牌有噪音 向房東協調 依法舉證

租屋外招牌有噪音 向房東協調 依法舉證
依噪音防制法處理 就醫證明佐證

(蘋果日報2016年03月19日)     
【廖育萱╱綜合報導】想租到好房，除了房屋結構安全，周邊環境也相當重要，有民眾表示，其承租的房屋外設置的招牌，產生噪音影響居住品質，卻求助無門。專家表示，租客應先向屋主協調，若房東不願意解決，也可利用噪音防制法和就醫證明來舉證。

日前有民眾向《蘋果》投訴，表示承租的房屋主臥窗外有設置招牌，風強時，招牌與建築牆壁之間摩擦產生噪音，讓他不勝其擾，他將此狀況告知社區管委會，卻被要求要忍耐，覺得忿忿難平。 

〔中天新聞〕傻眼！容忍鄰鞋堆走廊 自家鞋遭鄰嫌臭丟掉

〔中天新聞〕傻眼！容忍鄰鞋堆走廊　自家鞋遭鄰嫌臭丟掉
https://www.youtube.com/watch?v=J_kTBWf5ZNo&feature=youtu.be

你的鄰居，會將鞋子.鞋櫃放在走廊上嗎？有民眾在網路PO文指控，鄰居將鞋子.鞋櫃，­擺滿走廊，一直隱忍直到最近下雨天，家裡的外傭，把濕的鞋子放在外面，鄰居竟然嫌鞋臭­，將鞋子丟了，其實在走廊上堆放雜物，是違反公寓大廈管理條例，最高可罰20萬元，住­戶若遇到這樣的情況，都可以向地方政府檢舉反映。

外牆磁磚剝落不處理 最高可罰30萬

外牆磁磚剝落不處理 最高可罰30萬

 (自由時報2016-02-19)
〔記者李欣芳／台北報導〕今年初霸王寒流來襲，因氣溫劇烈變化，發生兩起建築物外牆磁磚剝落砸傷路過民眾意外，內政部昨提醒建築物所有人及公寓大廈管理委員會，應定期檢視外牆磁磚或飾面材料，即時處理以免受罰。

車位維修商拒移交 「保護智財權」律師：管委會可興訟爭權益

車位維修商拒移交 「保護智財權」律師：管委會可興訟爭權益

(蘋果日報2016年01月16日)    
【林姍亭╱台北報導】買房交屋後，第一件事就是進行「點交」，但機械車位在買賣合約上少有詳細點交條約，後續若有維修問題、易引發住戶與業者糾紛，日前《蘋果》即接獲民眾投訴，社區機械車位廠商不願移交使用權，律師表示，管委會可先發文給建設公司，要求進行移交，若雙方協議未果，管委會可依據《公寓大廈管理條例》第58條提起訴訟。

菸味好貴！樓下抽菸飄到樓上 判賠2萬4900元

菸味好貴！樓下抽菸飄到樓上 判賠2萬4900元

(自由時報2016-01-04)  
〔記者陳慰慈／新北報導〕不滿樓下鄰居抽菸的煙味長期飄散到樓上自家，影響健康，陳姓女子曾多次向管委會反應，並二度報警，但均未見成效，因此向樓下洪姓鄰居父子要求5萬元精神慰金，新北地院今判洪姓父子須賠陳女24900元，全案可上訴。

裝修保證金 管委不得濫用權力沒收

裝修保證金 管委不得濫用權力沒收
管委會制定條約 須合乎誠信、公平原則

(蘋果日報2015年12月19日)    
【林姍亭╱台北報導】住大樓社區，除了維持住宅私有空間，也須負起共同維護公共領域的責任，並成立管理委員會、制定管理條約，但專家表示，管委會須依法制定條約，並合乎誠信、公平原則，不得濫權，否則將無效力。

騎樓柱子設廣告 須全體住戶同意

法律信箱：騎樓柱子設廣告 須全體住戶同意

(蘋果日報2015年11月04日)       
不具名讀者問：
請問1樓騎樓的柱子產權是屬於大樓全體住戶還是一樓所有人呢?因為要在柱子做廣告(縱長未超過2公尺，免申請雜項執照，符合招牌廣告及樹立廣告管理辦法規定)，雖然房東說可以，但是管委會說不行，不知該如何是好？

律師劉嘉宏答：
首先，依《公寓大廈管理條例》規定，騎樓柱屬於全體區分所有權人共有。所以不能因為騎樓柱位於一樓，就因而認定騎樓柱的產權是一樓住戶所有。 

原則上設置招牌廣告須符合《建築法》與《招牌廣告及樹立廣告管理辦法》的規定，雖然讀者欲設置的招牌廣告免申請雜項執照，但仍須檢具申請書、設計圖說、相關證明文件，向當地主管建築機關(如建管處)申請審查許可。 
此外，如果是公寓大廈，尚須有區分所有權人會議決議通過或規約約定，才可以合法設置招牌廣告。因此，並非房東或管委會單方可以決定。 

社區主委不換人 可開臨時會改選

社區主委不換人 可開臨時會改選

(蘋果日報2015年09月23日)  
不具名讀者問：
我住的社區管委會從未申請組織報備，主委任職已久無更換，所有的公設維護也沒有附上照片或比價，更扯的是，住戶管理費是存入人頭帳戶，只剩下當初開戶的350萬元定存基金，無法查詢每月管理費剩餘情形。我們曾通報建管處，也在區分所有權人會上提案，希望完成申報，都無下文請問我們該怎麼做？

律師蔡念辛答： 
依《公寓大廈管理條例》第29條規定，管理委員、主任委員、管理負責人的任期，依區分所有權人會議或住戶規約，任期1至2年，得連選連任1次。若任期屆滿，未再選任者，自任期屆滿日期，視同解任。 

若讀者社區的管委會長期未舉行區分所有權人會議，或未進行改選，依法可經區分所有權人5分之1以上，請求召開臨時會議；或由區分所有權人2人以上書面推選1人為召集人，經公告10日後，由該召集人召開區分所有人會議進行相關討論並進行改選。 

〔TVBS〕罕見！房客罹癌「自願」尋短 法院判「非」凶宅

〔TVBS〕罕見！房客罹癌「自願」尋短　法院判「非」凶宅

https://www.youtube.com/watch?v=0UEylIA0kKk&feature=youtu.be

一起爭議性判決，台北市信義區一棟知名豪宅每坪要價130萬元，藝人天心跟Hebe都­曾住過，但一名徐姓屋主前年把房子租給李姓房客，結果房客的母親罹癌墜樓死亡，屋主後­來把房子轉賣給別人，結果因為是凶宅而損失765萬元，屋主認為李姓房客有責任，提告­求償200萬元，但法官認為房客的母親非因為冤屈死亡，自願求死所以不算是凶宅，判決­屋主敗訴。

〔東森新聞〕基地台裝頂樓效果最好 最常偽裝水塔、廣告

〔東森新聞〕基地台裝頂樓效果最好 最常偽裝水塔、廣告
https://www.youtube.com/watch?v=2X1BFWvtZk8&feature=youtu.be

很多時候電信業者貪圖方便，私設基地台，為了掩人耳目，就會幫基地台偽裝，最常見的就­是偽裝成水塔，或是電視天線，有的會用廣告布幕圍起來，或是偽裝成分離式冷氣，甚至還­有業者會直接租個小套房，把機器發射台全都搬進去，當作電信機房，民眾常常被蒙在鼓裡，但電信業者為什麼要大費周章？原來NCC規定，電信業者想在大樓裝設基地台，得要管­委會以及全部住戶同意，才能跟NCC申請，門檻非常高，也讓部分業者乾脆私下偷裝。

★★★相關法令★★★

公寓大廈管理條例第三十三條　
區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：
一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人­同意。
二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他­類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區­分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。........(略)

公共水管漏水 住戶可求償管理費

公共水管漏水 住戶可求償管理費

(蘋果日報2015年09月17日)     
讀者楊小姐問：
我住大樓2樓，因1樓會議室常漏水，管委會說是我家水管問題，前幾年花了幾萬塊做明管水管，現在又漏水，我們再找人抓漏，牆壁挖洞後，才發現是公共水管漏水，但這些年來為抓漏，我家牆壁、木製地板都壞了，請問我家的損失可否要求管委會負責？若管委會只願把洞補起來，我該怎麼辦？

律師林岡輝答：
如果1樓會議室的漏水，與讀者住處水管有關，也就是說如果讀者住處水管也有漏水問題，先前讀者破壞牆壁、木製地板及施作明管所支出的費用，恐怕無法要求管委會負責。 

但如果漏水問題自始與讀者住處沒關，均是公共水管造成，因公共水管漏水的修繕，本屬管委會的義務，調查漏水成因、復原及修繕費用，就應由管委會負擔。 

錯誤告知恐屬過失

讀者這次先付費找人抓漏，查到是公共水管漏水，並幫管委會支出上開費用，已產生相關金錢支出的損害，所以最近這一次關於抓漏、牆壁挖洞、把洞補起來等相關費用，宜由管委會負責才公平。

至於管委會先前錯誤告知漏水是讀者住處的問題，如法院認為管委會未經查證，即告知漏水為讀者問題，屬過失行為，通常情況下一般住戶均會因此安裝明管，讀者就有機會以過失或故意行為不法侵害權利為由，請求管委會賠償安裝明管，以及復原牆壁、地板的費用。反之，恐怕不能要求管委會賠償。

〔東森新聞〕「沒住人電費2萬」 手機垂降蒐證 揪違法基地台

〔東森新聞〕「沒住人電費2萬」 手機垂降蒐證 揪違法基地台

高雄一位李先生一家五口，太太和3個小孩健康都出現問題，問了鄰居才發現，原來整棟大樓的住戶很多人都莫名生病，李先生發現對門住家沒住人，但用電量卻相當驚人，每期電費竟高達2萬塊以上，他用手機垂降錄影，拍到房子裡一堆天線發射器，向NCC投訴後，才得知對面竟然是違規基地台。

投訴民眾李先生：「放進去以後，直接按攝影，然後用垂降的方式。」跑到住家頂樓，將手機用垂降方式攝影，這是李先生自力救濟想出的妙招。投訴民眾李先生：「這是他主臥室的位置，居然會有這麼多的，這麼粗的電線在這邊，就很確定他一定是裝基地台。」

手機垂降拍對門的房間，果然拍到發射器和電線，再加上李先生上網查詢，對面屋主兩年來用電量驚人，每期費用都將近2萬塊，合理懷疑對面就是基地台。投訴民眾李太太：「我會暈眩，晚上睡不著覺，白天非常嚴重的嗜睡，小男孩應該很活潑，可是他都常常沒有力氣，姐姐耳朵的部份，確診她是有左耳重度聽損。」

〔東森新聞HD〕社區保全車道出入指揮交通屬違法

〔東森新聞HD〕社區保全車道出入指揮交通屬違法

不論是住戶或是一般民眾，從社區大樓停車場離開，可能會遇上保全幫忙看看，馬路上有沒­有來車，甚至指揮一下，但是很多人不知道，這樣行為其實很可能已經觸法，在台北市就有­一個社區，還因此被派出所開勸導單，再犯就要開罰，但是社區管委會很無奈，因為當地每­逢上下班交通匯流，實在很危險。

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公寓大樓門禁堪慮 裝磁卡 監視器 警民連線自保

公寓大樓門禁堪慮 裝磁卡 監視器 警民連線自保

(蘋果日報2015年06月20日)    
【周以欣╱台北報導】近年常傳出社區遭陌生人闖入、甚至陳屍在水塔、或發生頂樓自殺身亡事件，如何維護社區安全、杜絕危險，成了重要課題。專家建議加裝安全裝置、隨時提高警覺，防止憾事發生。

通往頂樓的門可上鎖或加裝警報器、標語，防外人侵入。彭仁義攝

沒有管理的公寓、大樓，住戶隨手關門，早已是社區安全基本功。永慶房產集團法務部協理吳宜學指出，加裝磁卡、警民連線系統、梯間保持明亮並裝監視器，都是加強安全的方法；若發現梯間有不明人士徘徊，應提高警覺，若有攝錄影即可提告「侵入住宅罪」。 

他舉例，過去有房仲未經同意進入社區、挨家挨戶按電鈴，遭發現挨告。至於有管理員、保全的大樓，遇到陌生訪客進入時，應詳實登記，並詢問訪問的樓層及對象，才能確保訪客意圖。 

頂樓門 可裝警報器

法律信箱：頂樓加蓋私用 須訂定分管契約

法律信箱：頂樓加蓋私用 須訂定分管契約

(蘋果日報2015年06月18日)  
不具名讀者問：
我住在舊公寓，10多年前，5樓住戶私自頂樓加蓋，經協調，大家同意5樓住戶加蓋，但須支付所有公用電費，5樓住戶也同意並立約。不過近幾年，5樓住戶在晚上關掉樓梯間電燈，甚至涉嫌弄破燈泡。請問，可以在樓梯間裝監視器蒐證嗎？可以告他破壞嗎？可以說他違約在先，要求他拆除頂樓加蓋嗎？ 

律師嚴奇均律師答：
依《公寓大廈管理條例》第3條規定「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」所以，大廈的屋頂平台屬於共用部分，原則上供全體住戶共同使用。例外情形，必須經大廈其他住戶同意後，該屋頂平台才能由某特定住戶佔有使用，這在法律上稱為「分管契約」。 

舉證違約要求拆除
當年大廈住戶同意5樓住戶佔有使用該屋頂平台加蓋，不過有附帶條件，即屬本件的「分管契約」。初步看來，當初雙方約定是要5樓住戶負擔電費，而該住戶現在既然仍依約負擔電費，縱使使用關燈等方式節省電費，應不算違約。
但如有明確證據可證明該住戶是故意破壞大廈的燈泡，該住戶恐會涉嫌《刑法》毀損罪，而公寓大廈為了安全或蒐證等合理原因，得在公共區域裝設監視設備，建議讀者可以開始蒐證燈泡是何人破壞，以利日後舉證，此外，如果該住戶有更確切的違約行為，大廈住戶仍有權要求該住戶拆除頂樓加蓋。
記者許淑惠採訪整理

鐵窗、排氣孔越鄰界 法官判拆

鐵窗、排氣孔越鄰界 法官判拆
相鄰住戶無預留空間

(自由時報2009-09-30)
〔記者吳世聰／嘉市報導〕緊鄰而居，無預留空間作排氣及通風等設備的屋主要注意了。嘉市有1屋主不滿相鄰的商家貪小便宜，在界線上建屋，增設的白鐵窗及排氣通風設備突出牆面，逾越地界在他的土地上方，他訴請法院拆除，且不得排放熱、臭氣等；法官經查，判越界設施拆除，但「禁氣」請求駁回。對此判決，雙方都說「不合理」。

嘉義市公明路169巷3號的老舊建物，與中正路202號之1、位於熱鬧市場內的4樓建物後方緊鄰而建，建物的牆外施設多處突出牆面約5公分的白鐵窗及半圓形的排煙、排氣及通風的設施。

公明路建物的方姓屋主說，中正路202號之1的房屋，建造之初，與他的土地相鄰之處，無留下任何的空間，將房子建到界線，因此他不同意對方開窗且法令也不准。

方說，95年間，田姓女子購得該建物後，隨即加以改裝，逾越地界在牆面、他的土地上方，加裝數個白鐵窗等排氣、通風的設施。

他強調，房屋相鄰，被告使用廚房及廁所所製造的臭氣、煙氣及熱氣等，都經由該排氣設施排向他的房屋，氣味難聞，嚴重影響他們全家的日常生活。

他認為權利受侵害，訴請法院要求拆除排氣設備及白鐵窗，且被告不得對他的土地排放瓦斯、臭氣、煙氣及熱氣等行為。田姓女子則說，排油煙管不常使用。

社區要增值 管理良好是關鍵

(蘋果日報2015年05月29日)    
【葉家銘╱綜合報導】台灣地狹人稠，集合式大樓已成為都市的主流住家型態，但大樓住戶多，社區管理除了與居住安全相關，更是房價保值、增值的關鍵。專家提醒，管理良好的社區，房價較不受屋齡影響，比同質產品價高1~1.5成，建議住戶應多參與公眾事務，為權利把關。

大新保全主任曾德昌指出，社區管理職責主要由主委、監委與財委3方通力合作，並定時舉辦區分所有權人會議，討論社區公眾事務與公設管理。管理良好的社區會讓公基金透明化，將資訊張貼在佈告欄，清楚傳達決議事項讓每位住戶了解。 

落實公設定期保養

近年常見屋齡老舊大樓外牆磁磚掉落砸傷行人等新聞，21世紀不動產高屏東澎區榮譽委員李銘君指出，外牆磁磚脫落、機械停車與電梯掉落、頂樓滲漏水等，多是因為沒有落實公設定期保養。建議每月都要維修機電、每年大樓外牆磁磚進行安全鑑定，才能確保居住安全。

李銘君提醒，社區清潔維護、大樓管理是否周全都攸關住家房價，與同質產品相比，管理優劣價差可達1~1.5成。近年常見的大樓管理爭議，還包括社區向房仲收取服務清潔費，與開放空間遭阻隔。李銘君建議，管委會應訂定房仲帶看規範，如要收取清潔費必須誠實納稅；至於開放空間應留給市民使用，落實社區與外界環境互惠和諧。 

老舊社區的頂樓容易滲漏水，若牆壁與地面溼氣不易排除或壁面龜裂，就應該整修。

每日定時打掃公共空間，定期保養公共設施，可讓社區更保值。