活化租屋市場不能只給補貼（呂秉怡、江尚書）

活化租屋市場不能只給補貼（呂秉怡、江尚書）

(蘋果日報2014年12月18日)  
據報載，行政院會今天（18日）將通過俗稱「愛心房東免稅額度條款」的《住宅法》修正案。若順利三讀通過，未來房東租屋給弱勢家戶，年所得稅可享4萬8000元（每月4000元）的扣除額度，號稱是毛內閣的有感政策第一發。
但就民間實務工作者經驗，這個政策要達到善用空屋資源、協助弱勢家戶，須先解決台灣租屋市場的幾個結構性問題。

首先，現實情況是大多數房東並未核實報稅。若要把房子租給領租金補貼的弱勢家戶，意味租賃事實會自動曝光，稅賦也會增加。但之所以稱「愛心」房東，是因為租給弱勢家戶肩負了社會責任，政府若藉機核課這群房東的稅賦是為德不卒，也不會有房東願意配合政府政策。因此，除了前述4萬8000元的扣除額獎勵外，若租金在合理水準內，還應比照自用住宅稅率課徵地價稅，租金收入也以所得稅最低稅率分離課稅。同時，政府也應加強稽查租賃所得稅，或推動租屋的實價登錄，愛心房東的優惠才能看到效果。

推動代租代管制度



其次，市場空屋雖多，但未必能馬上出租。其中一類空屋掌握在投資客手上，著眼於幾年後的轉賣獲利；另一類則老舊窳陋，在未經投資修繕前根本租不出去。要促使這些空屋釋出需由其他手段，包括大量提高多屋族的持有稅，或是獎勵老屋修繕，由政府、非營利組織出面包租。千萬不要幻想以現在這種優惠，什麼事情都不做，空屋就會源源不絕轉成出租住宅。 

第三，租屋歧視始終普遍存在。獨老、單親、身心障礙等家戶類型，不論是否領取租金補貼，要找到願意接納的房東本不易，這需要強化《住宅法》中的居住歧視條文，或是推動前述包租、代租代管制度來做為租賃雙方的橋梁；更長遠的則是透過持續的社會教育來扭轉對弱勢者的歧視。當前政府自己蓋的社會住宅都刻意排除弱勢家戶（例如，超過45歲不能申請），又有何立場呼喚愛心房東站出來。 

事實上，前述各種問題及可能解方，政府都了然於胸。但因涉及跨部會業務，需要院長做出決策並積極整合，才能領導出勇於任事的官員。愛心房東獎勵是正確的起步，但若毛院長不做大破大立的改革，而是以看守內閣的心態在任事，那麼這次修法，無疑只是用來展現新內閣形象、自我感覺良好的「快感」政策。 

崔媽媽基金會執行長、巢運發起人之一
社會住宅推動聯盟政策組長
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