惡房東 突顯專業租屋服務重要

惡房東 突顯專業租屋服務重要

(理財周刊2015年4月4日)
去年五、六月發生香港二女來台租屋，卻趁機偷走電視並肆意破壞的「租霸」事件，不僅讓許多民眾記憶猶新，也令各地的包租公、包租婆為之害怕，深怕把房子租給這種「奧房客」。

沒想到，今年三月份竟傳出有張姓女房東，在電視上跟租屋客互嗆，事後又遭檢警查出，她跟男友在新北市租了超過四十間房子，當起「二房東」出租給學生或上班族，還以不實的照片吸引房客，且簽約時，刻意隱匿對租客不利的不平等賠償條約，兩年來已近百人受害，引起輿論嘩然。這回，換作善良的房客害怕碰到這種「惡房東」。

在租屋市場樹立權威的「崔媽媽基金會」執行長呂秉怡，與立法委員陳節如為此在立院召開記者會，以「隨人顧性命的租屋亂象」指摘租屋市場內部早已根深蒂固的險惡瘡疤。

惡房東 突顯專業租屋服務重要

他們說，從該惡房東看屋欺瞞、租約造假、巧立名目收費、動輒威脅提告、房屋損壞欠修、恐嚇高額違約金、押金不還等各種令人咋舌的情節，可看出以專業租屋服務、健全租屋法制來導正租屋市場已迫在眉睫。



呂、陳兩人也表示，租屋市場之所以變成險惡叢林，是因為大多數住宅租賃的出租人，都是個人而非企業經營者，並不適用《消保法》，因而成了消費保障的死角，且租屋法制欠缺、業界受不到有力的輔導，無法良性發展，也讓租屋雙方缺乏保障。

再者，目前市售版的「租屋契約」，大都傾向及有利於房東一方，至於政府推出的「租屋定型化契約」則乏人問津，加上未訂定契約「應記載與不得記載事項」的規定，按照契約自由原則，除非租約內有違反法律強制規定與公序良俗，萬一房客不察有偏袒對方的條文而簽訂，便難以挽救。

政府應立租賃專法

不動產房仲公會全聯會榮譽理事長暨吉家網不動產董事長李同榮也談到，社會上的惡房東只是冰山一角，政府必須重視幾個更嚴肅的問題，包括：

一、網路租賃廣告不實卻無法可管：對於合法房仲業者廣告不實，政府明訂重罰六到三十萬元，但對非法業者或自租房東卻無明訂罰則，讓他們在網路上不斷刊登不實廣告，難怪Ｃ２Ｃ(房東對房客，或賣屋者對買屋者)的網站可以招來那麼多的顧客，成為糾紛詐騙的溫床。

二、政府的租賃專法不見了：去年十月為回應「巢運」五大訴求，內政部召開整體住宅政策座談會，卻只回應了一項訴求，就是研議租賃專法立法的可行性，不過內容上也僅圍繞在增加租屋補貼額度，對於坊間長期存在不合理的租賃定型契約卻毫無作為。

李同榮說，在高房價時代，不少在都會區討生活的外地人，都有租屋需求，而他們是較弱勢的一群，加上，政府目前也在推動買屋不如租屋，若不重視租賃市場較不利於租房的情勢，弱勢者將苦不堪言，租賃糾紛會層出不窮，社會犯罪死角也無從挖掘。他呼籲政府，先從租賃實價登錄修法開始，再認真研擬完備的租賃專法。

租屋問題一籮筐

事實上，去年的「租霸」問題，或今年的「惡房東」事件，都不會是單一事件，存在於租賃雙方的糾紛仍持續在發生，像在彰化地區就有一位房東曾向媒體控訴租客「落跑」，在房租一再遲交後，她進房一看，冰箱內污濁、發霉，屋內雜物一堆，讓她叫苦連天。

崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠談到，租屋問題真的是一籮筐，近幾年接受陳情案件的內容，就有定金、欠租、租金增減、押租金充抵、押租金返還、終止租約、修繕問題、房東擅入、房客不當使用、房客留置物、轉租或分租、費用欠繳及負擔、回復原狀、續約、損害賠償、強制執行、戶籍登記、買賣不破租賃、稅負、人際互動及不定期租約等諸多狀況。

根據崔媽媽基金會的統計，去年共有2332件租賃陳述案件，除「其他」類因陳述內容難以歸類的516件外，單一狀況高居第一位的是「終止租約」，有467件，其次分別為「修繕問題」、「押租金返還」等(附表)；而若對照2013年一整年的1860件陳情，足足增加25.37％，顯見去年的租屋糾紛仍屢見不鮮。

曹筱筠表示，不管是房東族或租屋族，一旦碰到租屋糾紛，都是件不愉快的事，而聽完這些人的陳述又可發現，缺乏法律的認知，常讓當事人陷於不利的境遇。
例如，租屋人若租到會漏水的房子，都希望房東盡快來修，但房東速度卻是慢如蝸牛，租屋人若先自己修，費用歸責該如何釐清？

曹筱筠表示，《民法》第423條、429條及430條對於租賃修繕責任設有相關規範，除於租賃雙方簽訂租賃契約時，就修繕責任歸屬另有約定外，原則上應由房東負租賃物修繕義務，房客得定相當期限命房東為租賃物之修繕，同時，她會建議以存證信函方式通知，以便日後舉證。

此外，房東欲進行修繕時，房客也應盡配合之義務，若房東經房客為上述通知後，仍不願負起應盡的修繕責任，或未於房客所定相當期限內進行修繕，則房客可根據《民法》第430條之規定，得選擇提前終止租約，或由房客自行雇工修繕，產生之修繕費用，房客可主張自租金中扣除之。

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